Les études sont élaborées pour les objectifs suivants:

  1. Saisir les avantages que produiraient l'acquisition de la parcelle selon l'offre du voisin sis à l'Ouest.
  2. Etudier les opportunités pour les propriétaires et leurs permettre de les comparer avec l'offre.
  3. Optimiser les possibilités de construire selon PGA/PQ en vue de solliciter les dérogations éventuelles (art....) et/ou réserver les possibilités de densifier le bâti tant horizontalement que verticalement sous un angle prospectif (démographie, réduction du territoire, densification) devant ultérieurement profiter aux enfants et petits-enfants des propriétaires.

Situation
Sis à l'extrémité du plateau des Croisettes surplombant Lausanne, le site constitue un des paliers supérieurs de la zone tectonique Suisse dite de "molasse horizontale" au sommet de sa pente vers le lac. Cette situation est localement caractérisée par l'extrémité du plateau des Croisettes bordé au Sud et à l'Est par un cordeau boisé qui s'articule au sommet de la conque du quartier de Vennes.
Cette situation dominante bénéficie d'une vue sur les Alpes et le Jura (malheureusement fortement réduite par le projet voisin (en cours). La simplicité dans une élégance de qualité est recherchée pour s'inscrire favorablement dans un contexte proche du futur AquaEcoPole.

Challenge
L'évolutivité du bâtiment est le challenge principal du projet.
La mise en place de dispositifs permettant une densification ultérieure est ici particulièrement pertinente en sus d'être financièrement et globalement nécessaire.
Les objectifs écologiques du projet (limitation des énergies grises couplées aux énergies renouvelables) orienteraient les choix vers une construction bois.

Contraintes
Les exigences anti-sismique et les perspectives d'une densification verticale ultérieure nécessitent des compléments en béton.
D'un point de vue économique global, le déménagement des propriétaires pendant la construction plaide aussi pour la construction bois tant pour sa rapidité de pose que pour la construction à sec issue de la préfabrication des éléments.

Utilisation des contraintes
Les règles du PGA qui ont été principalement traitées en vue d'une optimisation des possibilités de bâtir sont les suivantes:

  1. la hauteur 13m à la corniche. La problématique consiste à utiliser le "résidu de la hauteur" calculé comme suit. (13m autorisé) - (4 x 2.70-2.80 hauteur d'étages standard)= env.2m résiduel.
  2. le retrait de la limite de 6m au Nord (selon PGA pour implantaton sur terre-plein).
  3. le groupement des entrées piétons, véhicules au niveau du chemin des Roches

OPTIONS B1, B2, A
Le retrait de la limite de 6m au Nord... est réservée pour une réalisation en 2e étape future : On souligne que la zone de moyenne densité n'a pas de limitation du CUS.
Dans tous les cas, la possibilité de cette extension dans le futur devrait être recherchée et réservée comme alternative ou complément à une surélévation. Les hypothèses de réalisation d'une 2e étape sont les suivantes:

  • Urgence et décret municipal: (exemple de Genève où les surélévations ont été autorisées afin de répondre à la crise du logement).
  • Jonction au PQ maisonRonde à requérir ou négocier lors de la mise à l'enquête.
  • PQ indépendant.
    Cet objectif de densification influence la typologie du plan par l'implantation de la cage d'escalier au Nord pour les besoins de la connexion future.
    L'extension représente env.100m2/niveau soit 450m2 pour l'ensemble yc les mezzanines. En utilisant les installations techniques et circulation de la 1ère étape, la marge brute de vente correspond à plus de 2mio valeur actuelle ou env.CHF170'000 de revenu locatif annuel soit une valeur locative potentiel de CHF3.4mio.
    L'extension possible augmente aussi la valeur du fond de façon significative et favoriserait l'attribution des crédits.
    Sur 3 options envisagées pour user des possibilités de construire, 2 ont été retenues pour la recherche: soit les options M et B1.

option M
Cette variante du projet consiste à étendre le bâtiment à l'Est, les propriétaires envisageant d'acquérir une bande de parcelle de 6m au long de la limite.
L'option B en coupe reste la seule valable ici en raison de la profondeur du bâtiment (18x22). Celle-ci influence la typologie du plan avec une cage d'escalier en position centrale, distribuant 4 appartements.
L'extension future au Nord dans la zone du retrait de 6m est en conséquence abandonnée au profit d'une réalisation immédiate avec une surlargeur de 6m à l'Est.
Au rez, le nombre de studios avec mezzanines est augmenté.
Dans le socle le parking se réalise à l'est et l'espace bureau-cabinet sous le bâtiment à l'ouest.
Un 2e parking reste réalisable avec accès par rampe idem 161.
Cette option est recommandée mais reste évidement dépendante de la possibilité d'acquérir la bande de terrain à l'Est... et de plus à un prix intéressant.

option B1
consiste à regrouper la hauteur résiduelle avec le 1er niv. hors-terre et d'utiliser le vide d'étage résultant (env.4.30-4.60) pour ajouter des mezzanines aux studios déjà prévus en rez-de-chaussée.
Ce dispositif permet ainsi d'optimiser les surfaces utilisables en dessus du socle par 100-120m2 de mezzanine correspondant financièrement à env.:
CHF500'000 de surface suppl. à vendre
ou
CHF50'000 de revenu locatif annuel suppl. soit...une valeur locative suppl. de CHF1mio.
Cette variante est celle recommandée par l'architecte tant pour l'optimisation de la hauteur que pour la valeur ajoutée à ces studios très recherchés par le personnel du CHUV, du Biopole et par les étudiants de EHI. Le niveau de bureau-cabinet-espace commun reste une option à apprécier en fonction du marché et des besoins.Si ces fonctions du programme sont abandonnées, le parking se réalisera au niveau du chemin (entrée piétons, véhicules groupées)

option B2
B2 exploite les mêmes principes d'optimisation de la hauteur de 13m.) mais celle-ci est mesurée à partir du chemin des Roches. Il est conidéré que le terre plein se situe 2.50 en dessus du niveau du chemin. Cette option dépendrait d'un accord de R&M ou d'une insertion dans le PQ. Elle n'est présentée ici que pour l'avantage de la comparaison mais n'est pas recommandée: pour la solidité du plan financier, l'attique avec vue qu'offre B1 est un avantage qui ne peut être écarté.

option A
L'optimisation des surfaces à bâtir dans le socle sont proposées comme suit:

  • 1 niveau dans le socle permet de réaliser un niveau semi enterré affecté à des bureaux-cabinets medical ou à un espace communautaire (éclairages par saut de loup et/ou par la réalisation des aménagements extérieurs pour favoriser des entrées de lumière naturelle).
  • 1 niveau de parking reportés dans un sous-sol situé en dessous du niveau du chemin des Roches et qui serait accessible par une rampe sise à l'Est ou à l'Ouest du projet.
    Option C (avec laquelle A est mixé) consiste à réaliser un niveau semi enterré affecté à un éventuel cabinet médical, des bureaux ou encore comme espace communautaire.

NB
Les variantes et autres combinaisons de plan étudiées restent possibles selon les besoins.

local topography

  • plot 7317 is in the corner of the "plateau des croisettes" one of the first step of the slope to the lake.

  • the approximative reconstruction of the land sat between the "route de Berne and ch. des Roches" show the position of 7317 on the top.

  • possibility to raise the building should be researched, to value the operation and to take the benefit of this exceptional situation.

Analysis
regional topography

plan and section of the tectonic zone called "horizontal sandstone": the swiss plateau

Analysis
building regulation context

  • the plot is in the zone of mix average density.

  • height to the top is 13m

  • plus a penthouse within a defined radius

Analysis
advantages of the location

though the topography demonstrated that the site is ideal for a residential program... the proximity of the highway entrance (Vennes) would also be convenient for some small office "SOHO" and may influence the typology in this case.

Analysis
geomorphologic context

  • view from the North with
  • the end of the plateau des croisettes
  • the conch
  • the highway
  • the lake and
  • the view up to Geneva
  • and up to the curly jura mountain

Observing the numbers of storeys of the surrounding building (up to 8 floors), the sketch indicates the intention to raise (red)and to extend the building (yellow).

Analysis site sunning, noise, view ...

  • the site dominant position allows a theoretical 230 degree view for the superior floors.

  • the building projected in the East will reduce the view on the West and simultaneously reduce the value of the first, second and third storey.

  • This building will also projects is shadow in the end of the afternoon.

  • It should/could influence the typology with an orientation on the South-East for the lower floors... though the noise from the road maybe high depending of he noise curve

Client's requirement

*"we would like a 5 storeys (unless) building structured in a way that additional floors could be added asap with 2 penthouses.

The client research a solution for an evolutive building: the raising is obviously a possibility but the designed extension feature is particularly relevant in term of sustainability.

Three bombs thread the world wrote Albert Einstein in 1946.

  • The atomic bomb which just explode.
  • the information bomb which will explode near the end of the century.
  • the demographic bomb which will explode in the next century and which will be the worst of the three bomb.
    65 years later, theworld population got multiplied by four with nearly 7.5 billions inhabitants and daily 200'000 more.
    Prospective are 1 more billoion in 2030 and a total of 11 billions in 2100

the 6meter distance according the PGA can be reserved for an extension of the building if the stair case is well positioned. This extension could be built with a neighborhood plan or according a potential urgent change of the regulation like it happened in Geneva in 2009 in order to face the lack of residence crisis.

Analysis context and possible options.

  • this sketch emphasizes the situation and possible variations. at the opposite side of the woodland cord, the building can extend as follow:

  • on the East (161M) at the condition to buy a part of the neighbors land Mormon's church).

  • on the North-West in the 6m wide band of land (additional distance as the plot is a terre-plein".

  • those 2 options can be applied separatively only as the position of the staircase cannot be the same.

Location of the staircase for the distribution of the potential extension.

analysis-sketches

  • view from the West of the ch.des Roches

  • view from the exit of the highway

  • view from the East of the ch.des Roches

Process of design (methodology)
MAIN STEPS

OBJECTIFS:

  • Définir la solution optimale à bâtir sur la parcelle 7317 éventuellement élargie d'une bande de terrain à l'Est et/ou à l'Ouest pour permettre aux mandants de déterminer quoi de la vente ou de la réalisation de l'opération est la meilleure solution.
  • Optimiser l'extension possible du projet (surélévation et/ou agrandissement) afin de permettre un source de revenu supplémentaire ultérieure en faveur des mandants (retraire).
  • Optimiser le projet d'un point de vue écologique (systèmes de construction low carbon considérant l'énergie grise).

ETUDE DU PGA
Définir les possibilités de construire (immédiates et futures)
Hypothèses de programmes différents au rez avec alternativement:

  • Salle commune à louer
  • Cabinet médical pour la fille des mandants qui termine ses études
  • Bureaux (la proximité de l'autoroute permet d'envisager que de petits locaux seraient recherchés... Voir état du marché et besoin en places de parc... nécessitant une excavation approfondie potentiellement onéreuse selon nature du sol... (analyses géotechniques nécessaire pour réduire les surprises).

IMPORTANT:
Optimisation de la hauteur de 13m à mesurer depuis le terre-plein avec retrait supplémentaire de 6m de l'alignement des constructions (niv.0 a faire confirmer par R&M).

Au vu des objectifs écologiques, des études de principes constructifs sont anticipées. Le design d'un bâtiment répondant aux critères recherchés nécessite un processus approprié.

L'optimisation (exploitation du PGA, des caractéristiques du site et recherche du meilleur programme) est aussi destinée à produire des avantages économiques permettant de financer les équipements écologiques (murs trombes, panneaux PV, PAC, générant des surcouts par rapport à une solution traditionnelle.

CB

concept
extension future du bâtiment

...à l'exception de la partie vitrée permettant la future connexion avec la 2e étape, la façade mitoyenne en attente est borgne.

un dispositif détaché du mur mitoyen permet l'installation de passerelle étroites accessible depuis la cage d'escalier permettant l'entretien d'une surface végétale grimpante.

concept
extension / surélévation future du bâtiment

dessiner un bâtiment constructible par étape requiert des investigations permettant que chaque stade de réalisation... constitue un aspect "fini" acceptable.
Cet objectif est particulièrement problématique lorsque le projet n'est pas modulaire comme c'est le cas ici.

view of the entrance from the street

  • whereas the studios with mezzanine are possible due to the use of the whole authorized 13m total height.
  • whereas the access to the studios is from the garden
  • whereas the garden should be semi-private
  • whereas the staircase is in the North-Est corner, near the street for the purpose to distribute the 2nd step.

...the pedestrian and car entrances are both from the street level

the typologic objectives target the evolution of the building as a concept and main challenge.
from a prospective point of view (demographic raising, territory reduction and sustainability) the set up of an apparatus allowing a future extension is globally necessary, particularly relevant for the client objective and moreover a significant financial advantage.

typologic studies
floors 1,2,3,4 apartment typologic studies allowing enlargement on step 2 possible on A, B1, B2 variations.

typologic studies

terre plein level (b1 variation)
for apartments and studios.

  • studios are selected as (small units are required in the program) and they best suit for the use of the 4.30 resulting height allowing a mezzanine above the bathroom and kitchen in the back part of the studio.

use of the sandstone:

  • expressing the geology of the plateau, the containing wall extend to the common cars/pedestrians entrance way up to the lobby.
  • the floors edges could also be covered with sandstone in order to realize a detail to break the fire according the fire regulation.

research for the use of the sandstone extracted from the site:

  • windows tablets
  • edges of the the floors (fire breaker)
  • appearence of the exterior wall

hypothesis for the use of the sandstone material

targeting the clients objectives for an ecological building, the sandstone extracted from the site would potentially be used at the advantage to save grey energy in transportation and use of alternative material.

  • specialist of sandstone extraction/transformation are consulted. hypothesis for the reuse of the material are as follow:
  • appearent cover of the containing wall
  • doors and windows tablets
  • lobby in a decorative way
    this potential depend of the sandstone quality which can be different from point to point of the site.

Thanks to the access from the terreplein, the walls have no doors and can form beams above the parking reducing the number of carriers elements, raising the number of parking places.

optimization shown on the volume

the groundfloor with a highest spaces for the mezzanine.

B1 ground floor studios with mezzanine
In the 1st and 2nd steps, the groundfloor is occupied by studios accessible from the garden.
In order to take profit of the whole authorized height (13m-(3 x 2.80)-30)=4.30, the floor is affected to studios with mezzanine as a space to sleep, work or for storage.

2.10 sleeping area
0.10 mezzanine wood floor
2.10 kitchen + bathroom
4.30 total height

  • the entrance for pedestrian and vehicles is located on the street level.
  • access to the terre-plein and studios is semi-public.
    studio with mezzanine catch the additional height to reach the maximum 13m. With 4.30m, the studios have mezzanine above the kitchen and bathroom.

optimization

  • as the main challenge, the typologies must allow the horizontal and vertical evolution of the building.

  • from a prospective point of view (demographic growth and sustainability) the planning of apparatus allowing a future densification is globally necessary and here particularly relevant in addition to be an undeniable financial advantage.

  • A, C, B1, B2 & M are the variations of this study featured by the section and respective surfaces. C

  • in the meantime to know if "M"option find a issue between the land seller/buyer... B1 is recommended for the financial advantages of the studio, for the possibility to build the highest possible according the PGA (with the immediate best value for the penthouse), and for the possible extension thanks to the typology.

optimization

  • B1 is suggested in this comparative chart.

  • though B1 is not the variation with the most of surfaces to build, the best surfaces can be built within the 1st step already (penthouse)

B1 north-west view

from the raising street

B1 south-east view
from the main road below

elevation viewed from the street

  • the combined entrance (cars and pedestrian)
  • on each side a stair reach the terre-plein to access the studios
  • the vegetal wall as the 1st step situation
  • with the vertical window which would be replaced by the accesses to the future extension

Axo from North -West
View from the North East (1st step)

  • the terre-plein and the studios on the groundfloor with accesses on each side of the entrance below.
  • the North-East corner with the exterior stair to access the roof from the penthouse.
  • the North facade with the treilles on each side of the storeys lobby window: to connect the future 2nd step

1st step...> + extension

within a Neighborough plan or a future change of the PGA, 400m2 would be earned to realize

  • 4 x 4rooms app (100 m2)
  • 4 x 4-5 studios (20-25m2)
  • 4 x 2rooms app (50m2
    or
  • combinations of those possibilities... eventually with some offices

B1 elevations

B1 elevation

  • 1st step (left)
  • 1st and 2nd step (right)

groundfloor

main entrance for pedestrian and cars are grouped and located on the street level.
the sandstone is used in the lobby to evoke the plateau geology.

groundfloor (2)
option 2 with respective section

  • medical cabinet and offices with indirect natural lighting.
  • in this option, the parking should be underground, accessible by a slope on a west side.

terreplein

Studios with mezzanine are directly accessible from the garden.
4 studios (2 of the 2nd step)are also accessible from the staircase and can reach the parking without walking outside.

penthouse

west section elevation

section on the slope and elevation of the 1st and 2nd step

meantime step 1&2

  • in the meantime to build the 2nd step, the North elevation is a vegetal wall in B1 like in other variations (except M's).
  • the penthouse can extend laterally or benefit of the roof as a terrace.

B2 variation
though this option would not be applicable within the PGA rules, it is shown here to observe what would be the benefit.
considering that the height of the building would be one storeys less the other version, this option would not be recommended as the penthouse is a first grade financial value in the financial plan.
.
s/sol = parking
s/sol socle cab. méd. 230
rez studio 330
mezzanine sur studio 160
1er Appartements 330
2e Appartements 330
att. Appartements 240
soit une surf. utile
TOTAL env. 1620m2

entrance level

variation 1 with medical cabinet and office.
the parking would be located underground and accessible by an underground slope built between the building and the property limit.
in case of an agreement with the church, an additional parking could be built under the terreplein on the East.

floor 1, 2, 3

variation with 3 apartments shown here.

apartments layout variation

The extension also allows different layout

  • 4 studios
  • 2 x 2pc apart.
    *...

penthouse

the roof of the 2nd step can be built or kept as a garden.

A variation

  • This variation is issued from the client's whish to buy an additional strip of land to the neighbor on the Est side. (property of the Mormons church) and which would allow to highly increase the surfaces to build. This variation is to check the advantages and evalue the price of the plot strip…

  • Considering the trapezoidal shape of the plot, the extension of the ground would highy raise.
  • the operation would realize in one single step (with vertical circulation in the center).
  • The studios with mezzanine at the ground floor would (like any of the variations) allow to build use the full authorized height.
  • The possibilities to elevate the building within a potential neighborhood plan are still possible.
  • The structures of the 1st step should in this case be reinforced, costing additional expenses in the meantime of an unknown future.
  • Except the structures, the constructive system are similar to those of the other variations.
  • in case of projecting smaller apartment unit, the corridor surface would raise.

view from North East

M variation

featured by a central stair case and a symmetrical plan with 4 appartments on the superior floors and studios on the ground floor, the "M" variation involves that a 6 m wide strip of land would be bought from the Mormons Church owner of the neighbor plot.
Different documents were prepared in order to approach the Mormons community.

  • on the terreplein level, studio with mezzanine allows to take benefit of the maximum 13m authorized height.

  • on the entrance level (street level), a surface is available on the south of the staircase for a medical cabinet, a meeting space, or offices. Sheds in the garden provide the skylight.
    the parking is on the North part with circulation under the building and places built under the garden.